תמ"א 38: המדריך השלם לבעלי דירות 2026

תמ"א 38 לבעלי דירות — בקיצור: תמ"א 38 היא תכנית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, בשני מסלולים: 38/1 (חיזוק + תוספת קומות) ו38/2 (הריסה ובנייה מחדש). בעל דירה מקבל ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה — או דירה חדשה גדולה ב-25-30% — ללא עלות. במדריך נסביר מה מגיע לכם, מה לדרוש בחוזה, ו-7 דברים שחובה לבדוק. ד.א. בנייה ושיפוצים, קבלן רשום 42289.

📅 עודכן: 4 במאי 2026 · ✍️ אופק מלכה ודדי אלון, רישיון 42289 · ⏱️ 9 דקות קריאה

למי מיועד המדריך הזה?

אם אתם בעלי דירה בבניין בן 25 שנה ומעלה, ויזם או נציגות הבית פנו אליכם בנושא תמ"א 38 — המדריך הזה בשבילכם. זו אחת ההחלטות הכלכליות החשובות שתקבלו, והיא משפיעה על הנכס היקר ביותר שלכם. חשוב להבין את כל האפשרויות והזכויות לפני שחותמים על מסמך כלשהו.

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית מספר 38) אושרה ב-2005 כמענה לסכנת רעידות אדמה בישראל. מאות אלפי דירות בבניינים שנבנו לפני 1980 אינן עומדות בתקן הרעידות הנוכחי. התכנית מתמרצת חיזוק בניינים אלה דרך הענקת זכויות בנייה ליזם, בתמורה לחיזוק על חשבונו.

קיימים שני מסלולים עיקריים — תמ"א 38/1 (חיזוק) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) — וכל אחד מתאים למצב אחר.

תמ"א 38/1 — חיזוק הבניין הקיים

במסלול זה הבניין הקיים מחוזק מפני רעידות אדמה ולא נהרס. היזם מוסיף קומות חדשות (שאותן הוא מוכר), ובתמורה הדיירים הקיימים מקבלים ללא עלות:

• ממ"ד — מרחב מוגן דירתי בכל דירה. למדריך ממ"ד המלא
• מרפסת שמש חדשה
• מעלית — אם לא הייתה בבניין
• חניה מוסדרת
• שדרוג חזית, לובי ומערכות משותפות
• לעיתים — תוספת מ"ר לדירה הקיימת

היתרון: הדיירים לרוב נשארים בדירה או מתפנים לתקופה קצרה בלבד. החיסרון: התמורה קטנה יותר מהריסה ובנייה מחדש.

תמ"א 38/2 — הריסה ובנייה מחדש

במסלול זה הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה בניין חדש וגדול יותר. הדיירים מתפנים לתקופת הבנייה (מקבלים דמי שכירות), וחוזרים לדירה חדשה לגמרי, גדולה ב-25-30% מהקיימת, הכוללת ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן.

היתרון: דירה חדשה לחלוטין עם אחריות מלאה. החיסרון: התהליך ארוך יותר, והדיירים מתפנים לכל תקופת הבנייה (2-3 שנים).

תהליך מלא — משלב ההסכמה ועד אכלוס

שלב	משך
החתמת דיירים והסכמות	6-18 חודשים
תכנון והגשת היתר	8-14 חודשים
בנייה / חיזוק	12-24 חודשים
אכלוס ומסירה	1-2 חודשים

סה"כ: 18-36 חודשים. הצעות שמבטיחות "שנה" אינן ריאליות. אפשר לקרוא על המסלולים באתר מינהל התכנון.

7 דברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים

1. מי היזם — ותק, יציבות פיננסית, ופרויקטים קודמים שהושלמו.
2. ערבויות מלאות — חוק המכר, ערבות ביצוע, וערבות בדק לאחר אכלוס.
3. מפרט טכני מפורט — בכתב, כולל חומרים, מותגים ורמת גימור.
4. לוח זמנים מחייב — עם פיצוי כספי על כל חודש איחור.
5. דמי שכירות צמודי מדד — שיכסו שכירות ריאלית לכל תקופת הבנייה.
6. עורך דין מטעם הדיירים — על חשבון היזם. לעולם אל תסתמכו על עו"ד היזם.
7. מספר רישיון הקבלן המבצע — ודאו שהוא רשום בסיווג מתאים. מדריך בחירת קבלן.

מס שבח ומיסים אחרים בתמ"א 38

ברוב המקרים בעל הדירה פטור ממס שבח וממס רכישה על התמורה שמקבל בתמ"א 38, בכפוף לתנאי חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, הפטור אינו אוטומטי בכל מקרה — תלוי בשטח התוספת ובמספר הדירות שבבעלותכם. התייעצו עם עורך דין מקרקעין לפני חתימה.

חוזה מול היזם — איך מנהלים משא ומתן

הדיירים מתאגדים כקבוצה ושוכרים עו"ד מקרקעין מטעמם (על חשבון היזם). אל תחתמו בנפרד. נקודות מפתח במשא ומתן: גודל הדירה החדשה, מפרט הגימור, דמי השכירות, מועדי תשלום, וערבויות. ככל שהמתחם גדול יותר — כוח המיקוח שלכם גדל.

תמ"א 38/1 מול 38/2 — טבלת השוואה

פרמטר	38/1 (חיזוק)	38/2 (הריסה)
הבניין	מחוזק, נשאר	נהרס, נבנה מחדש
פינוי הדיירים	קצר או ללא	2-3 שנים
התמורה	שדרוג + תוספות	דירה חדשה +25-30%
הסכמה נדרשת	66%	80%
משך	18-30 חודשים	30-42 חודשים

מה קורה לדיירים במהלך הבנייה?

בתמ"א 38/1 רוב הדיירים נשארים בדירותיהם לאורך רוב העבודות, עם אי-נוחות זמנית — רעש, אבק, ופיגומים בחזית. בשלבים מסוימים (חיזוק יסודות, עבודה בדירה עצמה) ייתכן פינוי קצר של מספר שבועות, שגם עליו היזם מפצה.

בתמ"א 38/2 הדיירים מתפנים לחלוטין לכל תקופת הבנייה ומקבלים דמי שכירות. חשוב לוודא בחוזה שדמי השכירות מספיקים לשכירת דירה דומה באותו אזור, ושהם צמודים למדד לאורך כל התקופה — כולל אם הפרויקט מתעכב.

יתרונות וחסרונות — איך בוחרים מסלול?

תמ"א 38/1 (חיזוק) מתאימה כשהבניין במצב מבני סביר, הדיירים מבוגרים ומעדיפים לא לעבור, או כשהמתחם קטן מדי לכדאיות הריסה. היתרון: פינוי קצר, תהליך מהיר יותר. החיסרון: התמורה קטנה יותר, והבניין נשאר ישן ברובו.

תמ"א 38/2 (הריסה) מתאימה כשהבניין במצב ירוד, ויש כדאיות כלכלית לבנייה חדשה. היתרון: דירה חדשה לגמרי עם אחריות מלאה, ערך גבוה יותר. החיסרון: פינוי ארוך (2-3 שנים) ותהליך מורכב יותר.

במקרים רבים היזם הוא שקובע איזה מסלול כדאי לו — אבל לדיירים יש זכות מלאה לבחון את ההצעה מול חלופות. אל תמהרו לחתום על המסלול הראשון שמוצע.

מי משלם על מה?

בתמ"א 38 — היזם נושא בכל העלויות: תכנון, היתרים, בנייה, אגרות, ודמי שכירות לדיירים. הדיירים אינם משלמים דבר על השדרוג עצמו. בתמורה, היזם מקבל זכויות בנייה למכירת הדירות החדשות. הדבר היחיד שהדיירים "משלמים" הוא אי-הנוחות בתקופת הבנייה — ולכן חשוב לבחור יזם אמין שיקצר אותה.

שאלות נפוצות — תמ"א 38

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?

38/1 = חיזוק הבניין הקיים + תוספת קומות (הדיירים נשארים). 38/2 = הריסה ובנייה מחדש (דירה חדשה גדולה ב-25-30%).

מה מגיע לבעל דירה בתמ"א 38?

בחיזוק: ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה, שדרוג — חינם. בהריסה: דירה חדשה גדולה ב-25-30% + דמי שכירות.

כמה דיירים צריכים להסכים?

תמ"א 38/1: 66%. תמ"א 38/2: 80%. דייר סרבן ללא סיבה סבירה — ניתן לפנות למפקח על המקרקעין.

כמה זמן לוקח התהליך?

18-36 חודשים מהחתימה לאכלוס. תמ"א 38/2 ארוכה יותר מ-38/1.

האם בעל דירה משלם מס?

ברוב המקרים פטור ממס שבח וממס רכישה, בכפוף לתנאי החוק. מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.

מה הכי חשוב לבדוק לפני שחותמים?

ותק היזם, ערבויות מלאות, מפרט טכני, לוח זמנים עם פיצוי, דמי שכירות צמודים, ועו"ד מטעם הדיירים.

איך אנחנו עוזרים

ד.א. בנייה ושיפוצים — קבלן רשום 42289 סיווג ד'. אנחנו מלווים דיירים ונציגויות בהבנת האפשרויות, בדיקת הצעות יזמים, וביצוע. רוצים להבין לעומק את ההבדל בין המסלולים? קראו את המדריך הכללי להתחדשות עירונית, את מדריך פינוי-בינוי, או צרו קשר.

רוצים הערכת עלות לפרויקט שלכם? אנחנו פה — חייגו 050-694-2222 או השאירו פרטים.

לייעוץ ראשוני חינם ←